この事例の依頼主
50代 男性
相談前の状況
自社が名義となっている土地を整理使用として登記事項を取り寄せたところ、昭和初期に設定された抵当権が残されていて、名前が挙がっている抵当権者もすでに逝去しているようでしたので、抵当権抹消を誰に連絡すればよいか分からない状態でした。被担保債権額を見ても、実体上問題ないようにも思われましたが、現に抵当権が残っていては、いざ処分しようとしても「売主は土地について抵当権その他の権利義務関係がないことを保証する」との契約条項に引っかかり売却できなかったり、審査に通らなかったりと、実務上不便することがあります。そこで、相手方が逝去して抵当権者がいるのか、いるとして誰か、人数は何人かなど、見通しの付きにくい問題について、ご相談されました。
解決への流れ
ご相談後、まずは相続人として抵当権を引き継いでいるのが誰かを特定しました。その結果、2代にわたり相続があったがこの抵当権については手つかずのまま放置され、10人以上が相続人となっており、いずれも遺産分割などで引き継がれていないことが分かりました。最短の解決ルートでは、訴訟提起して反論があった場合に対応していくことが考えられましたが、土地柄、訴訟よりも交渉により平穏に進めることが今後の双方の関係のためにも良いとのご希望がありました。そこで、訴訟提起は最終手段とすることとして、司法書士とも連携し、抵当権抹消の依頼を送り全員から了解を得ることにしました。もっとも、全員の意見が一致しなかったことから、相続人に予告したうえ、別途訴訟提起をして、最短で勝訴判決を取り、判決による単独での登記申請をして抵当権抹消を完了しました。
抵当権が長期間放置されたままの場合、被担保債権も放置され消滅時効が完成していることが多く、不動産の所有者としては、保持している限り、請求されたり、競売されたりするような問題は事実上おきないと思われます。しかしながら、今回のように、不動産を売却、担保提供など動かす必要がある場合に、抵当権が形上残っているだけでも、金融機関の審査や契約上、機動的に動かすことがなってしまいます。そのときに抵当権を外して貰おうとなっても、抵当権者が逝去して相続人が複数となり、その相続人も逝去してさらに複数、、、というように、時間が経てば経つほど相続人の数が膨らみ、どうにもしようがなくなることもあります。また、人数が膨らむほど、意見の集約が困難となり、今回のように、穏やかな交渉では解決に至らないことも生じてしまいます。そこで、相手方に相続が絡む場合でも、弁護士を利用していただき、相続人が誰か、実際に相続したのは誰か、その相続人に対してどのようにアプローチするか、解決までに必要な手続は何か、相続人がいなかった場合はどうするか等々、生じうる様々な問題に対し、一挙解決を図っていただけるよう、お手伝いします。不動産登記を正確かつ迅速に行うため、信頼できる司法書士と連携しています。不動産に相続が絡むと、相続税、譲渡所得税、住民税等々、不動産の処分には様々な税を意識する必要があり、信頼できる税理士と連携しています。当事務所は小さな事務所ですが、多くの専門家と一緒にワンストップで事案を解決していますので、古い登記が絡み、名義人等が逝去されている不動産の相続問題について、ご相談いただければ幸いです。